Hợp đồng thuê nhà – Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi ký kết

Nhờ luật sư tư vấn:

Hiện nay, tôi có ý định thuê nhà và đất của Ông Bình để làm nhà hàng và cà phê sáng. Mảnh đất của ông Bình có diện tích 200m2 và ngôi nhà 5 tầng ở mặt đường giao thông thuận lợi. Tôi và vợ, chồng ông Bình có gặp nhau để nói chuyện, ông ấy chưa cung cấp các giấy tờ liên quan đến mảnh đất cho tôi xem, nhưng vì chỗ quen biết (ông ấy là bạn của anh trai tôi) nên tôi đã thỏa thuận với ông Bình là tôi sẽ thuê đất và nhà của ông ấy trong 5 năm, giá thuê mỗi tháng là 70 triệu đồng. Chúng tôi dự định ngày 10/10/2019 sẽ ký hợp đồng cho thuê.

Tuy nhiên, nhiều người nói với tôi rằng phải xem xét giấy tờ nhà đất thế nào đã rồi hãng ký hợp đồng, tránh rủi ro. Tôi cũng không biết nhiều về các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này nên hôm nay có gửi câu hỏi, nhờ luật sư tư vấn giúp. Bây giờ mà tiến hành ký hợp đồng thì tôi cần biết và làm rõ những vấn đề pháp lý nào để khi ký kết hợp đồng, quyền lợi của tôi được đảm bảo, tránh những rủi ro cho tôi. Cảm ơn Luật sư.

Xác định vấn đề

Cảm ơn anh đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn pháp lý của Luật sư Phạm Hồng Phúc. Qua những dữ kiện mà anh cung cấp thì Đội ngũ Luật sư Phạm Hồng Phúc xác định được một số vấn đề pháp lý cần phải làm rõ như sau:

Thứ nhất, mảnh đất và nhà trên đất mà ông Bình đề cập tới đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) chưa? Nếu đã có GCN cho mảnh đất trên thì ông Bình có phải là người đứng tên trên GCN hay không? Đây có phải là tài sản chung của ông với vợ hay không?

Thứ hai, hiện nay, có đang diễn ra bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất được ông Bình đề cập tới hay không?

Thứ ba, thời hạn sử dụng mảnh đất mà ông Bình đề cập tới còn bao lâu?

Phân tích:

Về giấy tờ Quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, “Người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận (GCN), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại Khoản 1 Điều 168;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Lưu ý:

+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. (Khoản 3 Điều 186)

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp. (Khoản 1 Điều 168)

Nhận định: Từ quy định của pháp luật, có thể thấy, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất tiến hành cho thuê đất là người đó có GCN.

Theo những gì mà anh cung cấp, ông Bình là chủ của mảnh đất và ngôi nhà 5 tầng trên đất đó. Tuy nhiên, ông chưa đưa ra bằng chứng nào để có thể chứng minh cho câu nói của mình. Vì vậy, để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng thuê nhà của anh và ông Bình được diễn ra được an toàn, đúng quy định pháp luật, tránh rủi ro thì cần xác định rõ, mảnh đất trên đã được cấp GCN hay chưa?

– Nếu đất chưa được cấp GCN thì không thể tiến hành việc giao kết hợp đồng thuê nhà được (Vi phạm quy định về điều kiện thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất – Điều 188 Luật Đất đai 2013)

– Nếu đã được cấp GCN thì cần phải xác định vấn đề GCN mang tên ai?

TH1: GCN chỉ mang tên ông Bình, trong khi đó quyền sử dụng đất lại là tài sản chung của vợ chồng ông

Trường hợp này, để tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà, cần có sự đồng ý của vợ ông. Nếu ông Bình vẫn tiến hành thực hiện giao kết hợp đồng với anh thì hợp đồng này sẽ vô hiệu – Khoản 2 Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi”.

TH2: GCN mang tên ông và vợ thì anh có thể tiến hành giao kết hợp đồng bình thường khi được sự đồng ý của vợ ông Bình.

TH3: GCN không mang tên ông Bình.

Vì GCN là căn cứ để xác định một người là chủ sở hữu của quyền sử dụng đối với một mảnh đất, qua đó có thể thực hiện các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản của mình như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, …

Khi đó, ông Bình được quyền cho thuê mảnh đất và ngôi nhà trên đất mà ông đề cập tới hay nói cách khác, anh và ông Bình có thể ký kết hợp đồng cho thuê nhà khi ông Bình  có văn bản ủy quyền của Chủ sở hữu Quyền sử dụng đất kể trên dành cho ông. (Nội dung văn bản bao gồm quyền được ký kết các hợp đồng cho thuê nhà và mảnh đất).

Sự ủy quyền này được thể hiện bằng văn bản (Hợp đồng ủy quyền – Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015) hoặc bằng giấy ủy quyền.

Xem thêm: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có di chúc

Về tranh chấp đất đai

Từ quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp thì có thể hiểu “đất đang có tranh chấp” là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…

Vấn đề này, để xác định đúng thì anh có thể tới UBND xã nơi quản lý quyền sử dụng đất để yêu cầu cung cấp các tài liệu về hòa giải tranh chấp đất liên quan đến mảnh đất anh đang muốn thuê (nếu có).

Xem thêm: Đất đang tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận không?

Về thời hạn sử dụng đất

Vấn đề này được ghi rõ trong GCN. Anh có thể xác định khi ông Bình cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất

Trên đây là tư vấn của Pháp Luật Số về tình huống mà khách hàng cung cấp. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với Pháp Luật Số để được tư vấn, giải đáp.

Leave a Comment